今年上半年，房地产行业的融资环境保持相对宽松态势，信用债与资产支持证券（ABS）在房企债务融资中发挥了重要作用。
据数据显示，2025年上半年，房地产行业实现债券融资总额为2541.9亿元，较去年同期下降约10%，降幅有所收窄。其中，信用债占据主导地位，ABS的比重也超过三分之一，显示出其重要性日益提升。
从信用债的表现来看，其在房企债券融资中占比最高，且长周期品种的发行比例呈现上升趋势。数据显示，2025年上半年房地产行业信用债发行规模为1526.6亿元，占总融资额的60%，平均发行期限为3.92年，其中3年以上期限产品占比达到58.4%，较去年提升12.8个百分点。
在头部房企中，前十大企业的信用债融资金额占据总额的48.2%，比去年增加了4.1个百分点。具体而言，保利发展、华润置地等企业发行规模均超过百亿元，首开股份等企业也达到了50亿元以上。
分析指出，保利发展与华润置地等头部房企之所以能够保持资金优势，不仅得益于良好的信用评级，还与其稳定的销售业绩和较大的土地获取力度有关。这些企业在维持融资渠道畅通的同时，也会根据自身开发规模、融资成本及便利程度等因素，灵活调整融资策略，以确保债务结构的健康与可控。
与此同时，ABS逐渐成为房企重要的融资工具。2025年上半年，房地产行业ABS发行规模达到958亿元，同比增长4.8%，占总债券融资规模的38%左右。其中，CMBS/CMBN类产品占比46.3%，较去年同期提升5.6个百分点。整体来看，ABS平均融资利率同比下降0.32个百分点至2.77%。
专家表示，以写字楼、公寓、园区等持有型资产为基础的ABS产品更受欢迎，反映出投资者对具有稳定现金流支撑的资产偏好增加。同时，资金成本下降也增强了企业的发行意愿。ABS占比提升表明，拥有优质持有型资产的企业能够更好地利用融资渠道。
在海外债方面，今年上半年房地产行业的发行规模仍处于相对低位，仅占总融资额不足3%。尽管海外债的平均利率高达9.73%，但企业更倾向于通过国内渠道满足融资需求。
总体来看，2025年上半年房地产行业债券融资平均利率降至2.83%，同比下降0.28个百分点。其中，信用债平均利率为2.61%，ABS平均利率为2.77%，均低于去年同期水平。
展望下半年，业内预计房地产行业的政策环境将继续保持宽松，并将进一步落实已出台的政策措施。不过，行业分化现象可能持续存在。企业应根据销售与拿地情况，提前规划现金流管理，防范资金风险。同时，可充分利用项目“白名单”机制、经营性物业贷款、公募REITs和持有型不动产ABS等融资工具，多渠道拓展资金来源。
